Fonds de travaux et compte de réserve en copropriété au Maroc : le guide

Étanchéité de la terrasse, ravalement de façade, remplacement de l’ascenseur, mise aux normes électriques : tôt ou tard, chaque immeuble doit financer de gros travaux. Sans anticipation, la résidence n’a qu’une solution — un appel de fonds exceptionnel de plusieurs milliers de dirhams par lot, voté dans la douleur et souvent suivi d’impayés.

La loi 18-00 offre pourtant deux outils pour s’y préparer.

Outil n° 1 : la provision pour grands travaux (article 24)

L’article 24 de la loi 18-00 prévoit que, chaque année, l’assemblée générale vote un budget prévisionnel et une provision pour la prise en charge des grands travaux d’entretien. Cette décision relève de la majorité des trois quarts des voix (article 21), qui vise expressément « la réserve pour la prise en charge des grands travaux d’entretien ».

Concrètement, une petite part de la cotisation de chaque copropriétaire est mise de côté chaque trimestre pour financer les travaux futurs.

Outil n° 2 : le compte de réserve (article 37 bis)

L’article 37 bis permet de créer un compte de réserve destiné aux dépenses inhabituelles ou urgentes :

• Il est alimenté périodiquement par tous les copropriétaires, par des contributions supplémentaires.
• Leur montant et les modalités d’utilisation sont fixés par l’assemblée générale (majorité des trois quarts).
• En cas d’urgence, le syndic peut l’utiliser, à condition d’informer chaque copropriétaire par écrit.
• Les copropriétaires doivent verser leurs contributions à la date fixée (article 37 ter).

Et si ce n’est pas suffisant : l’appel de fonds exceptionnel

Pour des travaux importants non couverts par les réserves, l’assemblée générale vote les travaux et leur financement. En cas de nécessité en cours d’année, le syndic peut aussi demander une contribution supplémentaire, à charge de la soumettre à l’approbation de l’AG suivante (article 24).

Outil	Pour quoi ?	Qui décide ?
Provision grands travaux	Gros entretien prévisible (façade, étanchéité, ascenseur)	AG, chaque année avec le budget
Compte de réserve	Dépenses inhabituelles ou urgentes	AG crée le compte et fixe les règles ; syndic en urgence
Appel de fonds exceptionnel	Travaux votés non couverts par les réserves	AG

Comment dimensionner la provision ?

Il n’existe pas de taux légal. Une méthode simple :

1. Listez les gros travaux prévisibles sur 5 à 10 ans, avec une estimation (devis ou avis d’un professionnel).
2. Divisez par le nombre d’années restant avant l’échéance.
3. Répartissez selon la quote-part de chaque lot, comme les charges générales.

Exemple : une étanchéité de terrasse estimée à 150 000 DH dans 5 ans représente 30 000 DH par an à provisionner, soit, pour un lot de 420 tantièmes sur 10 000, 1 260 DH par an (105 DH par mois). Vous pouvez tester l’impact sur la cotisation avec notre simulateur de charges (champ « provision grands travaux »).

Bonnes pratiques de gestion

• Isolez la réserve : suivez-la séparément dans la comptabilité — le plan comptable du décret n° 2.23.700 prévoit une classe dédiée aux provisions et fonds de réserve.
• Rendez-la visible : affichez le solde de la réserve dans chaque point de trésorerie envoyé aux copropriétaires.
• Documentez chaque utilisation : décision d’AG ou information écrite en cas d’urgence, facture et justificatif.
• Revoyez le plan de travaux chaque année en assemblée générale.

Travaux : ce que les copropriétaires doivent accepter

Les copropriétaires (et les occupants) ne peuvent pas s’opposer aux travaux sur les parties communes décidés par l’AG, même s’ils doivent être réalisés à l’intérieur de leur logement. Le syndic doit les informer de la nature des travaux 8 jours avant leur démarrage, sauf urgence liée à la sécurité (article 33) — modèle d’avis de travaux gratuit.

Suivre la réserve avec MonSyndic

Dans MonSyndic, les cotisations exceptionnelles et les provisions sont suivies séparément des charges courantes : chaque copropriétaire voit ce qu’il a versé, et le conseil syndical suit l’évolution de la réserve en temps réel.

Cet article a une visée informative et ne constitue pas un conseil juridique. Référez-vous au texte de la loi 18-00 et à votre règlement de copropriété.