صندوق الأشغال وحساب الاحتياط في الملكية المشتركة بالمغرب: الدليل

عزل السطح، ترميم الواجهة، تغيير المصعد، مطابقة التجهيزات الكهربائية: عاجلاً أم آجلاً، على كل عمارة تمويل أشغال كبرى. وبدون استباق، لا يبقى للإقامة سوى طلب أداء استثنائي بآلاف الدراهم لكل شقة، يعقبه غالباً تأخر في الأداء.

يوفر القانون 18.00 أداتين للاستعداد لذلك.

الأداة الأولى: مؤونة الأشغال الكبرى (المادة 24)

تنص المادة 24 على أن الجمعية العامة تصوّت كل سنة على ميزانية توقعية ومؤونة للتكفل بالأشغال الكبرى للصيانة، بأغلبية ثلاثة أرباع الأصوات (المادة 21).

عملياً، يُدَّخر جزء صغير من اشتراك كل مالك كل فصل لتمويل الأشغال المستقبلية.

الأداة الثانية: حساب الاحتياط (المادة 37 مكرر)

تسمح المادة 37 مكرر بإحداث حساب احتياطي للمصاريف غير الاعتيادية أو المستعجلة:

• يُموَّل دورياً من طرف جميع الملاك بمساهمات إضافية.
• تحدد الجمعية العامة قيمتها وطرق استعمالها.
• في حالة الاستعجال، يمكن للسانديك استعماله بشرط إخبار كل مالك كتابة.
• يلتزم الملاك بأداء مساهماتهم في التاريخ المحدد (المادة 37 ter).

وإذا لم يكن ذلك كافياً: طلب الأداء الاستثنائي

بالنسبة للأشغال المهمة غير المغطاة بالاحتياطات، تصوّت الجمعية العامة على الأشغال وتمويلها. وعند الضرورة خلال السنة، يمكن للسانديك طلب مساهمة إضافية على أن يعرضها على مصادقة الجمعية العامة الموالية (المادة 24).

الأداة	لماذا؟	من يقرر؟
مؤونة الأشغال الكبرى	صيانة كبرى متوقعة	الجمعية العامة سنوياً مع الميزانية
حساب الاحتياط	مصاريف غير اعتيادية أو مستعجلة	الجمعية العامة؛ والسانديك في حالة الاستعجال
طلب أداء استثنائي	أشغال غير مغطاة بالاحتياط	الجمعية العامة

كيف تحددون قيمة المؤونة؟

لا توجد نسبة قانونية. طريقة بسيطة:

1. عدّدوا الأشغال الكبرى المتوقعة خلال 5 إلى 10 سنوات مع تقدير لكلفتها.
2. اقسموا على عدد السنوات المتبقية.
3. وزّعوا حسب حصة كل شقة.

مثال: عزل سطح بكلفة 150.000 درهم بعد 5 سنوات يعني 30.000 درهم سنوياً، أي لشقة لها 420 حصة من 10.000: 1.260 درهم سنوياً (105 دراهم شهرياً). جرّبوا الأثر عبر محاكي التكاليف.

ممارسات جيدة

• افصلوا الاحتياط في المحاسبة — يخصص مخطط المحاسبة صنفاً للمؤونات والاحتياطات.
• أظهروا رصيده في كل بيان للخزينة يُرسل للملاك.
• وثّقوا كل استعمال بقرار أو إخبار كتابي وفاتورة.

الأشغال: ما على الملاك قبوله

لا يمكن للملاك ولا للقاطنين منع الأشغال المتعلقة بالأجزاء المشتركة التي قررتها الجمعية العامة، ولو أنجزت داخل مساكنهم. ويُخبرهم السانديك بطبيعتها 8 أيام قبل انطلاقها إلا في حالة الاستعجال (المادة 33) — نموذج إعلان أشغال مجاني.

تتبع الاحتياط مع MonSyndic

في MonSyndic، تُتابَع الاشتراكات الاستثنائية والمؤونات بشكل منفصل عن التكاليف الجارية: يرى كل مالك ما أدّاه، ويتابع المسيّرون تطور الاحتياط في الوقت الفعلي.

هذا المقال ذو طابع إخباري ولا يُعد استشارة قانونية. ارجعوا إلى نص القانون 18.00 ونظام الملكية المشتركة.