واجبات السانديك بالمغرب: كيف تُحسب تكاليف الملكية المشتركة؟

«كم يجب أن أدفع للسانديك؟» هو بلا شك السؤال الذي يسمعه وكلاء التسيير — متطوعين أو محترفين — أكثر من غيره بالمغرب. وهو أيضاً من أهم أسباب التوتر داخل الإقامات: مبلغ غير مُبرَّر أو موزع بشكل خاطئ يكفي لخلق انعدام الثقة ثم المتأخرات.

الخبر السار: حساب واجبات السانديك ليس أمراً معقداً. فهو يرتكز على عنصرين — ميزانية الملكية المشتركة وحصة كل جزء مفرز — وعلى بعض القواعد التي يحددها القانون 18.00.

🧮 احسبوا اشتراككم مباشرة بواسطة محاكي التكاليف المجاني أسفل هذا المقال.

ركيزتا الحساب: الميزانية والحصة

1. الميزانية التوقعية

كل سنة، يُعد وكيل التسيير ميزانية توقعية تقدّر جميع المصاريف الجارية للسنة المقبلة، ثم تصادق عليها الجمعية العامة. ومنذ صدور المرسوم رقم 2.23.700، أصبحت هذه الميزانية في صلب الالتزامات المحاسبية للملكيات المشتركة.

أكثر بنود المصاريف شيوعاً:

• الحراسة والأمن
• تنظيف الأجزاء المشتركة
• كهرباء وماء الأجزاء المشتركة
• صيانة المصعد وعقد الصيانة
• صيانة المساحات الخضراء أو المسبح أو المرآب
• الإصلاحات الصغيرة (السباكة، الإنارة، البوابة…)
• تأمين العمارة (إن وُجد)
• أتعاب وكيل التسيير المحترف (عند الاقتضاء)

2. حصة كل جزء مفرز

لكل جزء مفرز (شقة، محل تجاري، مرآب…) حصة في الأجزاء المشتركة يحددها نظام الملكية المشتركة، وغالباً ما يُعبَّر عنها بالألف أو بالعشرة آلاف. وتراعي عادة مساحة الجزء وموقعه ومكوناته.

هذه الحصة هي التي تحدد نصيب كل مالك في التكاليف المشتركة.

معادلة الحساب

بالنسبة للتكاليف العامة (حفظ وصيانة وإدارة الأجزاء المشتركة):

الاشتراك السنوي للشقة = الميزانية السنوية × (حصة الشقة ÷ مجموع الحصص)

ثم يكفي القسمة على 12 للحصول على اشتراك شهري، أو على 4 لطلب أداء كل ثلاثة أشهر.

مثال بالأرقام: إقامة من 20 شقة

لنفترض إقامة من 20 شقة بميزانية سنوية مصادق عليها قدرها 120.000 درهم:

البند	المبلغ السنوي
الحراسة	60.000 درهم
النظافة	24.000 درهم
كهرباء وماء الأجزاء المشتركة	14.000 درهم
صيانة المصعد	12.000 درهم
إصلاحات صغيرة وطوارئ	10.000 درهم
المجموع	120.000 درهم

يحدد نظام الملكية المشتركة مجموع 10.000 حصة:

• شقة مساحتها 80 م² لها 420 حصة: 120.000 × 420 / 10.000 = 5.040 درهم سنوياً، أي 420 درهماً شهرياً.
• شقة مساحتها 120 م² لها 630 حصة: 120.000 × 630 / 10.000 = 7.560 درهم سنوياً، أي 630 درهماً شهرياً.

لو قسّمت الإقامة الميزانية على 20 بالتساوي (6.000 درهم لكل شقة، أي 500 درهم شهرياً)، لدفعت الشقة الصغيرة أكثر من اللازم والكبيرة أقل. وهذا بالضبط نوع التوزيع «التقديري» الذي يُطعن فيه في الجمعية العامة.

التكاليف العامة والتكاليف الخاصة

يميز القانون بين صنفين:

• التكاليف العامة (حفظ وصيانة وإدارة الأجزاء المشتركة): توزع حسب حصة كل جزء.
• تكاليف الخدمات الجماعية والتجهيزات المشتركة (المصعد، الأنترفون…): توزع حسب المنفعة التي تعود بها على كل جزء، وفق معايير نظام الملكية المشتركة.

مثلاً، إذا نص النظام على ذلك، قد لا يساهم مالك محل تجاري في الطابق الأرضي بمدخل مستقل في تكاليف المصعد. اعتماد مفاتيح توزيع منفصلة يجنّب الكثير من النزاعات.

وماذا عن التكاليف الاستثنائية؟

ترميم الواجهة، عزل السطح، تغيير المصعد: هذه الأشغال ليست جزءاً من الميزانية الجارية. يُصوَّت عليها بشكل منفصل في الجمعية العامة، وتؤدي إلى طلب أداء استثنائي يوزع بنفس المنطق.

لتفادي «المفاجآت» التي تولّد المتأخرات، تلجأ ملكيات مشتركة كثيرة إلى تكوين صندوق احتياطي يُموَّل سنوياً بجزء صغير من الاشتراك.

الأخطاء الأكثر شيوعاً

• تقسيم الميزانية بالتساوي رغم أن النظام يحدد حصصاً مختلفة
• عدم المصادقة على الميزانية في الجمعية العامة، فيصبح الاشتراك قابلاً للطعن
• إغفال الطوارئ، مما يفرض طلبات أداء استثنائية متكررة
• الخلط بين الجاري والاستثنائي في نفس طلب الأداء
• غياب التوثيق: بدون إيصال ولا سجل، يستحيل إثبات من دفع ماذا

كيف تقدمون الاشتراك للملاك

الشفافية أفضل سلاح ضد المتأخرات (انظروا دليلنا حول تسيير المتأخرات في الملكية المشتركة). مع كل طلب أداء، وضّحوا:

1. الميزانية المصادق عليها وتفصيلها حسب البنود
2. حصة الشقة والحساب المفصل
3. آخر أجل للأداء ووسائل الأداء المقبولة
4. إيصالاً بعد كل عملية أداء

أتمتة الحساب مع MonSyndic

مع MonSyndic، تُدخلون الشقق وحصصها مرة واحدة: تحسب المنصة تلقائياً اشتراك كل مالك انطلاقاً من الميزانية التوقعية، وتسيّر الاشتراكات الاستثنائية بشكل منفصل، وتتابع الأداءات في الوقت الفعلي، وتُصدر إيصال PDF يُرسل عبر واتساب عند كل عملية تحصيل.

هذا المقال ذو طابع إخباري ولا يُعد استشارة قانونية. قواعد التوزيع المطبقة على إقامتكم تتوقف على نظام الملكية المشتركة؛ وفي حالة الشك، استعينوا بمختص.