مهام والتزامات السانديك بالمغرب: الدور والمسؤوليات

أن تكون سانديكاً بالمغرب لا يعني فقط «تحصيل الاشتراكات وأداء أجرة الحارس». فالقانون 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، كما تم تعديله سنة 2016، يُسند لوكيل التسيير دوراً محدداً ومسؤوليات حقيقية. وقد أضاف المرسوم رقم 2.23.700 إطاراً محاسبياً موحداً.

سواء كنتم سانديكاً متطوعاً أو محترفاً، إليكم قائمة الالتزامات التي يجب معرفتها.

دور السانديك في جملة واحدة

السانديك هو الجهاز التنفيذي لنقابة الملاك: ينفذ قرارات الجمعية العامة، ويسيّر العمارة يومياً، ويمثل النقابة أمام الغير وأمام القضاء.

تعيّنه الجمعية العامة — مع نائبه — بأغلبية ثلاثة أرباع الأصوات لمدة سنتين قابلة للتجديد (المادة 19)، وقد يكون أحد الملاك (غالباً متطوعاً) أو مهنياً محترفاً. وتحدد المادة 26 لائحة مهامه.

1. تنفيذ قرارات الجمعية العامة

مهمته الأولى: تطبيق ما تم التصويت عليه — أشغال، تغيير مقدم خدمة، ميزانية، قواعد العيش المشترك. السانديك لا يقرر بمفرده، بل يعمل في الإطار الذي يحدده الملاك.

2. السهر على احترام نظام الملكية المشتركة

استعمال الأجزاء المشتركة، الإزعاج، الوقوف، الأشغال التي تمس المظهر الخارجي للعمارة…

3. حفظ العمارة وصيانتها

• الصيانة الجارية للأجزاء المشتركة (النظافة، الإنارة، المصعد، المساحات الخضراء)
• تسيير عقود مقدمي الخدمات (الحراسة، الصيانة، النظافة)
• الأشغال المستعجلة الضرورية للحفاظ على العمارة
• اقتراح الأشغال الكبرى الضرورية على الجمعية العامة

4. مسك محاسبة نقابة الملاك

وهو الالتزام الذي عرف أكبر تطور في السنوات الأخيرة. على السانديك:

• إعداد الميزانية التوقعية وعرضها على تصويت الجمعية العامة
• مسك محاسبة مطابقة للمرجع الذي حدده المرسوم رقم 2.23.700
• عرض الحسابات السنوية على الجمعية العامة
• طلب أداء الاشتراكات الجارية والاستثنائية وتحصيلها — انظروا دليلنا حول حساب تكاليف الملكية المشتركة

5. تسيير الأموال عبر حساب بنكي خاص

يجب ألا تختلط أموال الملكية المشتركة بأموال السانديك. تفرض المادة 26 فتح حساب بنكي باسم النقابة وإيداع المبالغ المحصلة فيه فوراً، كما تُلزم السانديك بإخبار الملاك بوضعية الخزينة مرة كل ستة أشهر على الأقل.

6. استدعاء الجمعية العامة وتنظيمها

يجب أن تنعقد الجمعية العامة العادية مرة واحدة على الأقل في السنة (المادة 16 ter)، ويُبلَّغ الاستدعاء قبل 15 يوماً على الأقل، ويُبلَّغ المحضر لجميع الملاك داخل 8 أيام. ولا يمكن للسانديك رئاسة الجمعية (المادة 17). يُعد السانديك جدول الأعمال ويرسل الاستدعاءات داخل الآجال ويحرر المحضر. دليلنا المفصل: كيفية تنظيم الجمعية العامة.

7. تحصيل المتأخرات

يحصّل السانديك المساهمات دون حاجة لإذن مسبق من الجمعية العامة للجوء إلى القضاء. وبعد إنذار بقي دون جدوى 30 يوماً، يباشر مسطرة الأمر بالأداء (المادتان 25 و25 bis) ويمكنه طلب تقييد رهن إجباري (المادة 40 bis). انظروا: المتأخرات في الملكية المشتركة.

8. حفظ الأرشيف وإخبار الملاك

• الاحتفاظ بنظام الملكية المشتركة ومحاضر الجمعيات العامة والعقود والوثائق المحاسبية
• تحيين لائحة الملاك
• تمكين الملاك من الاطلاع على المعلومات التي تهمهم

9. تمثيل نقابة الملاك

توقيع العقود، والعلاقة مع الإدارة والموردين وشركات التأمين، والتمثيل أمام القضاء.

10. تسليم الملف عند نهاية المهمة

عند انتهاء مهمته (عدم التجديد، الاستقالة أو العزل)، يجب على السانديك أن يسلّم لخلفه، داخل أجل أقصاه 15 يوماً، جميع الوثائق والأرشيف والسجلات ووضعية الخزينة والسيولة (المادة 28). انظروا: تغيير السانديك بالمغرب.

وما هي التزامات الملاك؟

• أداء نصيبهم من التكاليف حسب حصصهم وداخل الآجال
• احترام نظام الملكية المشتركة وتخصيص العمارة
• عدم المساس بالأجزاء المشتركة ولا بحقوق باقي الملاك
• المشاركة (أو التمثيل) في الجمعيات العامة

القيام بالالتزامات دون إضاعة الوقت

قد تبدو هذه الالتزامات ثقيلة، خاصة لسانديك متطوع يسيّر الإقامة إلى جانب عمله. لهذا وُجد MonSyndic: تتبع الاشتراكات والمتأخرات، إيصالات تلقائية، مصاريف مع المستندات، ميزانية توقعية، ملاحق محاسبية بضغطة زر، تنظيم الجمعيات العامة وأرشفة مركزية.

هذا المقال ذو طابع إخباري ولا يُعد استشارة قانونية. للاطلاع على حالة محددة، ارجعوا إلى نص القانون 18.00 ونظام الملكية المشتركة أو استشيروا مختصاً.