Assurance de l'immeuble en copropriété au Maroc : faut-il assurer les parties communes ?

Un incendie dans la cage d’escalier, une canalisation commune qui fuit chez trois voisins, un passant blessé par la chute d’un élément de façade : dans une copropriété, les sinistres touchant les parties communes ne sont pas rares. Et la question tombe alors : qui paie ?

Ce que dit la loi 18-00

Le syndicat est responsable

Selon l’article 13 de la loi 18-00, le syndicat des copropriétaires est tenu responsable de tout préjudice dû à la négligence dans la gestion et l’entretien des parties communes, ainsi que des réparations de l’immeuble et des travaux effectués pour sa maintenance. Il peut ensuite se retourner contre l’auteur du préjudice.

Les copropriétaires lésés par des travaux décidés par l’AG ont également droit à être indemnisés par le syndicat (articles 34 et 35 bis).

L’assurance collective se décide en assemblée générale

L’article 21 range parmi les décisions prises à la majorité des trois quarts des voix la « souscription à une assurance collective contre tout risque pouvant affecter l’immeuble tel que l’incendie, l’explosion, les fuites d’eau et autres ».

La loi ne l’impose donc pas, mais sans assurance, c’est le budget de la copropriété — donc chaque copropriétaire — qui supporte les conséquences d’un sinistre ou d’une mise en cause.

Les garanties à prévoir

Garantie	Ce qu’elle couvre
Responsabilité civile du syndicat	Dommages causés aux tiers ou aux copropriétaires du fait des parties communes (chute d’un élément de façade, sol glissant, défaut d’entretien)
Incendie et explosion	Dommages aux parties communes et au bâti
Dégâts des eaux	Fuites des canalisations communes, infiltrations par la toiture ou la terrasse
Événements naturels	Tempête, inondation, selon les contrats et les garanties légales en vigueur
Bris de glace	Portes vitrées, verrières des parties communes
Équipements	Ascenseur, pompes, portail automatique (souvent en option)

Selon les contrats, il est aussi possible de couvrir la responsabilité du syndic bénévole dans l’exercice de sa mission — un point rassurant pour le copropriétaire qui accepte la fonction.

Assurance de la copropriété et assurance individuelle

• L’assurance de la copropriété couvre les parties communes et la responsabilité du syndicat.
• L’assurance du copropriétaire (multirisque habitation) couvre son logement, ses biens et sa responsabilité civile personnelle.
• Le locataire doit en principe assurer les risques locatifs.

En cas de dégât des eaux, les deux assureurs sont souvent concernés : d’où l’intérêt d’identifier rapidement l’origine de la fuite (partie commune ou privative).

Comment souscrire, étape par étape

1. Faire un état des lieux : surface, nombre de lots, équipements, sinistres passés.
2. Demander plusieurs devis à des compagnies ou courtiers, sur la base des mêmes garanties.
3. Comparer les garanties, les franchises, les plafonds et les exclusions — pas seulement la prime.
4. Inscrire le vote à l’ordre du jour de l’AG, avec les devis joints (ils doivent être mis à disposition des copropriétaires, voir article 16 septies).
5. Voter la souscription à la majorité des trois quarts et intégrer la prime au budget prévisionnel.
6. Archiver le contrat et le transmettre au syndic suivant lors de la passation.

En cas de sinistre

• Prendre les mesures d’urgence (couper l’eau, sécuriser les lieux) — le syndic peut engager les travaux urgents.
• Déclarer le sinistre à l’assureur dans les délais du contrat, avec photos et constat.
• Informer les copropriétaires concernés et conserver toutes les pièces (devis, factures, échanges).
• Suivre l’indemnisation et l’enregistrer en comptabilité (produit exceptionnel).

Garder la trace avec MonSyndic

Avec MonSyndic, le contrat d’assurance, les échéances de prime et les justificatifs de sinistres sont archivés au même endroit que les autres documents de la résidence ; la prime est intégrée au budget et répartie automatiquement dans les cotisations — testez son impact avec le simulateur de charges.

Cet article a une visée informative et ne constitue pas un conseil en assurance. Les garanties et exclusions dépendent de chaque contrat : faites-vous conseiller par un assureur ou un courtier.