Créer un syndic de copropriété au Maroc : le guide étape par étape

Vous venez de recevoir les clés d’un appartement dans une résidence neuve, ou votre immeuble fonctionne depuis des années « à l’amiable », sans véritable syndic ? Tôt ou tard, un problème survient : un ascenseur en panne, une facture d’électricité des parties communes impayée, un voisin qui refuse de contribuer… et personne n’a de légitimité pour agir.

Mettre en place un syndic, c’est donner à la résidence un cadre légal, un responsable identifié et des comptes clairs. Voici comment faire, étape par étape.

Étape 0 : comprendre ce qui existe déjà

Au Maroc, dans un immeuble soumis à la loi 18-00, le syndicat des copropriétaires existe de plein droit dès l’inscription de la première cession : il regroupe automatiquement tous les copropriétaires et dispose de la personnalité morale et de l’autonomie financière (article 13). Vous n’avez donc pas à le « créer ». Ce qu’il faut mettre en place, c’est :

• Son organe de décision : l’assemblée générale
• Son organe exécutif : le syndic (et, le cas échéant, un syndic adjoint)
• Ses outils : règlement de copropriété, compte bancaire, comptabilité

Étape 1 : récupérer le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble et, surtout, la quote-part de chaque lot dans les parties communes. C’est la base de toute répartition des charges. Dans une résidence neuve, il est normalement établi par le promoteur ; demandez-en une copie (au promoteur, au notaire, ou à la conservation foncière).

Étape 2 : dresser la liste des copropriétaires

Constituez une liste à jour : nom, numéro du lot, quote-part, téléphone, adresse email. C’est indispensable pour convoquer l’assemblée générale… et plus tard pour les appels de fonds.

Étape 3 : convoquer la première assemblée générale

Préparez un ordre du jour clair, par exemple :

1. Désignation du président et du secrétaire de séance
2. Choix du mode de gestion (syndic bénévole ou professionnel)
3. Élection du syndic (et du syndic adjoint le cas échéant) et durée de son mandat
4. Vote du budget prévisionnel de la première année
5. Fixation du montant et de la périodicité des cotisations
6. Autorisation d’ouverture du compte bancaire du syndicat
7. Questions diverses

La première AG est convoquée par un ou plusieurs copropriétaires, par lettre recommandée avec accusé de réception, huissier ou tout moyen légal de notification, 15 jours avant la réunion ; elle est aussi annoncée par affichage dans les parties communes avec la liste des copropriétaires (article 16). Lors de cette première réunion, l’AG établit (ou modifie) le règlement de copropriété si nécessaire, désigne le syndic et son adjoint et approuve le budget prévisionnel (article 16 bis). Notre guide pour organiser une assemblée générale contient un modèle de convocation prêt à l’emploi.

Étape 4 : choisir entre syndic bénévole et professionnel

	Syndic bénévole	Syndic professionnel
Coût	Pas d’honoraires	Honoraires annuels
Disponibilité	Limitée (en plus d’un métier)	Équipe dédiée
Proximité	Forte, vit sur place	Variable
Idéal pour	Petits et moyens immeubles	Grandes résidences, ensembles avec services

Pour aller plus loin : syndic bénévole, avantages et inconvénients.

Étape 5 : élire le syndic et rédiger le procès-verbal

Le syndic et son adjoint sont désignés à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires, pour deux ans renouvelables ; l’AG fixe aussi leurs honoraires éventuels. À défaut de désignation, le président du tribunal de première instance peut les nommer à la demande d’un copropriétaire, et l’autorité administrative locale doit être informée de la désignation (article 19). Le procès-verbal doit mentionner clairement le nom du syndic et de son adjoint et la durée du mandat. Ce PV sera demandé par la banque pour l’ouverture du compte.

Étape 6 : ouvrir le compte bancaire du syndicat

L’article 26 impose au syndic d’ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat et d’y déposer immédiatement toutes les sommes perçues : les fonds ne doivent jamais transiter par un compte personnel. Munissez-vous du PV d’AG désignant le syndic, du règlement de copropriété et des pièces d’identité demandées par la banque.

Étape 7 : voter le budget et lancer le premier appel de fonds

Listez les dépenses prévisibles (gardiennage, ménage, électricité et eau des parties communes, ascenseur, entretien) et ajoutez une marge pour les imprévus. La cotisation de chaque lot se calcule ensuite à partir de sa quote-part : voir notre méthode détaillée pour calculer les charges de copropriété.

Étape 8 : mettre en place une comptabilité dès le premier jour

Le décret n° 2.23.700 impose désormais une comptabilité normalisée à toutes les copropriétés. Partir sur de bonnes bases évite des heures de reconstitution en fin d’année :

• Un reçu pour chaque paiement encaissé
• Un justificatif pour chaque dépense
• Un suivi mensuel des impayés
• Un classement des contrats et des PV

Étape 9 : informer et impliquer les copropriétaires

Un syndic fraîchement élu gagne la confiance en étant transparent : diffusion du PV, publication régulière de l’état des comptes, canal de communication unique pour les signalements. Évitez de tout faire passer par un groupe WhatsApp où les informations importantes se perdent.

Démarrer avec les bons outils

MonSyndic permet de démarrer une gestion propre en quelques jours : import de la liste des copropriétaires et des quotes-parts, calcul automatique des cotisations, reçus PDF envoyés par WhatsApp, suivi des dépenses, budget prévisionnel et annexes comptables. Vous créez votre résidence en ligne en quelques minutes, guidé par un assistant de démarrage, avec 30 jours d’essai gratuit.

Cet article a une visée informative et ne constitue pas un conseil juridique. Référez-vous à la loi 18-00 et à votre règlement de copropriété pour les règles applicables à votre immeuble.