Décret n° 2.23.700 et comptabilité des copropriétés au Maroc : comment vous mettre en conformité ?

La gestion des copropriétés au Maroc a franchi un cap. La loi 18-00 imposait déjà au syndic de tenir une comptabilité (article 24), sans en préciser les règles : chacun procédait à sa manière, sur un cahier, sur Excel, ou sans réel formalisme. Le décret n° 2.23.700 fixe désormais un référentiel comptable commun à toutes les copropriétés.

Les références officielles

• Décret n° 2.23.700 du 22 rejeb 1446 (23 janvier 2025) fixant les règles comptables spécifiques aux syndicats des copropriétaires, pris en application de la loi n° 18-00
• Publié au Bulletin officiel n° 7391 du 1er chaoual 1446 (31 mars 2025)
• Pris après avis du Conseil national de la comptabilité
• Entrée en vigueur : à partir de l’exercice comptable qui suit sa publication (article 2)

Le texte officiel (en arabe) est téléchargeable en bas de cet article.

Qui doit produire quoi ? Les trois paliers

L’article 1er du décret classe les syndicats selon leurs revenus de l’exercice — c’est-à-dire les sommes encaissées ou dues par les copropriétaires au titre de leurs obligations (le décret retient une logique d’exigibilité, pas seulement d’encaissement).

Revenus annuels	Annexes à produire
Jusqu’à 200 000 DH	Annexes 10, 13-1 et 13-2
Entre 200 000 et 500 000 DH	Annexes 10, 11 et 12
500 000 DH et plus	Annexes 3 à 10

À titre d’ordre de grandeur : une résidence de 15 lots appelant 800 DH par mois représente 144 000 DH de revenus annuels (premier palier) ; une résidence de 30 lots à 900 DH par mois atteint 324 000 DH (deuxième palier).

Ce que contiennent les annexes

• Annexe 1 : les règles comptables applicables aux syndicats
• Annexe 2 : le plan comptable des copropriétés (voir notre guide du plan comptable)
• Annexe 3 : le bilan (situation financière du syndicat)
• Annexe 4 : le compte de gestion général
• Annexe 5 : les budgets
• Annexe 6 : les travaux et opérations non courants, hors budget prévisionnel
• Annexe 7 : le suivi des travaux financés par le compte de réserve
• Annexe 8 : le suivi des emprunts
• Annexe 9 : le suivi des équipements mis à la disposition du syndicat
• Annexe 10 : le suivi des contributions des copropriétaires — commune aux trois paliers
• Annexes 11 et 12 : états de synthèse et compte de résultat en régime simplifié
• Annexes 13-1 et 13-2 : état de la situation financière et compte des revenus et budget (petites copropriétés)

Les autres règles à connaître

Un exercice de 12 mois

L’exercice comptable couvre 12 mois ; le premier peut être plus court ou plus long, sans dépasser 18 mois. L’assemblée générale approuve les comptes de l’exercice clos et vote le budget prévisionnel, avec comparaison budget / réalisé (annexe 1, articles 3 et 4).

Une comptabilité d’engagement en partie double

Charges et produits sont enregistrés dès leur engagement, indépendamment de leur paiement (loi 18-00, article 24 ; annexe 1, article 9). Les écritures suivent le principe de la partie double (annexe 2, article 1er).

Des registres obligatoires… qui peuvent être électroniques

Le syndicat tient un livre-journal, un grand livre et un livre d’inventaire (annexe 1, article 8). La comptabilité peut être tenue électroniquement, et le journal et le grand livre peuvent l’être par des moyens informatiques numérotés et datés offrant toutes les garanties de preuve.

Un détail par copropriétaire

Le syndic doit pouvoir détailler les sommes dues par chaque copropriétaire : opérations courantes, travaux et opérations exceptionnelles, avances et, le cas échéant, emprunts (annexe 1, article 10).

Conservation des pièces : 5 ans

Les pièces justificatives originales de chaque écriture sont conservées 5 ans par le syndic, et remises au nouveau syndic en cas de changement (annexe 1, article 11).

Un contrôle au-delà de 1 000 000 DH

Les comptes des syndicats dont les revenus dépassent 1 000 000 DH font l’objet d’un rapport établi par un professionnel habilité au commissariat aux comptes, qui atteste de leur sincérité (annexe 1, article 12).

Comment se mettre en conformité

1. Identifier votre palier à partir des revenus annuels de la copropriété.
2. Tenir la comptabilité au fil de l’eau, plutôt que de tout reconstituer en fin d’exercice.
3. Faire voter le budget prévisionnel et la provision pour grands travaux en assemblée générale.
4. Conserver systématiquement les justificatifs (5 ans) et les procès-verbaux.
5. Préparer les annexes de votre palier avant l’AG d’approbation des comptes.
6. Se faire accompagner par un professionnel du chiffre en cas de doute, et obligatoirement au-delà de 1 000 000 DH.

Ce que fait MonSyndic

MonSyndic détecte automatiquement le palier de votre copropriété à partir de son budget et génère en un clic les annexes qui la concernent — dont l’annexe 10, obligatoire pour toutes. Chaque cotisation et chaque dépense saisie, avec son justificatif, alimente la comptabilité tout au long de l’année. Le détail des obligations couvertes est présenté sur notre page conformité loi 18-00 et décret 2.23.700.

Cet article résume le décret n° 2.23.700 à partir du texte publié au Bulletin officiel n° 7391. Il a une visée informative et ne constitue pas un conseil comptable ou juridique personnalisé.