Changer de syndic au Maroc : procédure, vote et passation

Comptes jamais présentés, assemblée générale qui ne se tient plus, gardien pas payé, copropriétaires qui ne savent pas où va l’argent… Au Maroc, beaucoup de résidences finissent par se poser la question : comment changer de syndic ?

La loi 18-00 prévoit ce cas. Changer de syndic est un droit des copropriétaires — à condition de respecter la procédure, pour que la nouvelle désignation soit incontestable.

Les motifs les plus fréquents

• Absence de reddition des comptes : pas de compte de gestion, pas de bilan, pas de justificatifs
• Pas d’assemblée générale depuis plus d’un an
• Mélange des fonds de la copropriété avec ceux du syndic
• Impayés non suivis qui mettent la trésorerie en danger
• Entretien négligé : ascenseur en panne, parties communes dégradées
• Manque de disponibilité d’un syndic bénévole qui souhaite passer la main
• Coût jugé trop élevé d’un syndic professionnel au regard du service rendu

Étape 1 : rassembler les éléments factuels

Avant toute démarche, constituez un dossier : dates des dernières AG, demandes de comptes restées sans réponse, dépenses non justifiées, état des impayés, photos des parties communes. Une décision fondée sur des faits est beaucoup plus difficile à contester.

Étape 2 : obtenir la convocation d’une assemblée générale

Deux cas de figure :

1. Une AG ordinaire est prévue : demandez l’inscription à l’ordre du jour de deux points distincts — la révocation (ou le non-renouvellement) du syndic actuel et la désignation d’un nouveau syndic.
2. Le syndic ne convoque pas d’AG : un tiers des copropriétaires peut lui demander de la convoquer en précisant les questions à inscrire à l’ordre du jour. Sans réponse 8 jours après une mise en demeure (lettre recommandée, huissier ou autre moyen légal), l’AG peut être convoquée par un seul copropriétaire (article 16 quater). Un modèle de demande de convocation est disponible gratuitement.

Dans tous les cas, la convocation doit être notifiée à chaque copropriétaire au moins 15 jours avant la réunion (article 16 quinquies). Notre guide pour organiser une assemblée générale détaille la marche à suivre et propose un modèle de convocation.

Étape 3 : préparer la relève

Une révocation sans remplaçant crée un vide dangereux pour la résidence. Avant l’AG :

• Identifiez un ou plusieurs candidats (copropriétaire bénévole ou syndic professionnel)
• Pour un professionnel, demandez plusieurs devis et comparez les prestations incluses
• Pour un bénévole, assurez-vous de sa disponibilité et proposez-lui des outils adaptés

Notre comparatif syndic bénévole : avantages et inconvénients peut aider à trancher.

Étape 4 : voter en assemblée générale

Le jour de l’AG, la révocation et la désignation du nouveau syndic (et de son adjoint) sont votées à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires (articles 19, 21 et 27 bis). L’AG est valablement réunie si au moins la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés ; à défaut, une seconde réunion se tient dans les 30 jours (article 18). Veillez à :

• Tenir une feuille de présence avec les quotes-parts de chacun
• Vérifier les procurations
• Consigner précisément les votes dans le procès-verbal (pour, contre, abstentions)
• Rappeler que le mandat est de deux ans renouvelable et fixer, le cas échéant, ses honoraires
• Informer l’autorité administrative locale de la désignation des nouveaux organes de gestion (article 19)

Étape 5 : organiser la passation

C’est l’étape la plus sensible. Le syndic sortant doit remettre au nouveau syndic, dans un délai maximum de 15 jours à compter de sa nomination (article 28), l’ensemble des éléments du syndicat :

• Le règlement de copropriété et les procès-verbaux d’assemblées générales
• La liste des copropriétaires et l’état de leurs paiements (y compris les impayés)
• Les documents comptables, relevés bancaires et justificatifs de dépenses
• Les contrats en cours (gardiennage, ascenseur, ménage, assurance)
• La situation de trésorerie et les fonds disponibles

Dressez un procès-verbal de passation signé par les deux parties, listant tout ce qui a été remis — et ce qui manque (modèle gratuit). Si la passation n’a pas lieu dans les 15 jours, le nouveau syndic peut saisir le juge des référés pour l’ordonner sous astreinte.

Étape 6 : repartir sur des bases saines

Une fois en place, le nouveau syndic a tout intérêt à :

1. Faire le point sur les comptes et informer les copropriétaires de la situation réelle
2. Mettre à jour la signature sur le compte bancaire du syndicat
3. Informer les prestataires du changement d’interlocuteur
4. Relancer les impayés hérités (voir notre guide sur les impayés)
5. Mettre en place un suivi transparent et partagé dès le premier jour

Éviter de revivre la même situation

La plupart des conflits avec un syndic naissent d’un manque de transparence. En adoptant un outil comme MonSyndic, chaque copropriétaire peut consulter l’état des cotisations, les dépenses avec leurs justificatifs et la trésorerie. Et le jour où un syndic passe la main, tout l’historique est déjà centralisé : la passation se fait en quelques clics au lieu de plusieurs semaines de reconstitution.

Cet article a une visée informative et ne constitue pas un conseil juridique. Références : texte intégral de la loi 18-00. En cas de litige, faites-vous accompagner par un avocat.